Onderwerp                             Locatieonderzoek nieuwbouw Hedon 

Versienummer                       2

Datum                                    1 juni 2010

Ons kenmerk                          gb1-2010.099

Portefeuillehouder                 Gerrit Piek

Informant                               Patricia Gerrits

Eenheid/Afdeling                  Ontwikkeling, Projectontwikkeling

Telefoon                                038 – 498 2088

Email                                     pc.gerrits@zwolle.nl

Bijlagen                                 I Onderzoeksrapport “Locatieonderzoek Hedon, Vergelijking nieuwbouw op Noordereiland of aan de Burgemeester Drijbersingel”

                                              II Aanvullende risicoparagraaf (vertrouwelijk)

 

 

 

De raad wordt voorgesteld te besluiten om:

1.                   Kennis te nemen van de uitkomsten van het vergelijkende locatieonderzoek Hedon, zoals verwoord in het onderzoeksrapport “Locatieonderzoek Hedon, Vergelijking nieuwbouw op Noordereiland of aan de Burgemeester Drijbersingel”.

2.                   Op basis van de locatieonderzoeken 2009 en 2010 de voorkeur uit te spreken voor nieuwbouw van Hedon op Noordereiland.

3.                   Te starten met een vervolgonderzoek voor de inpassing van Hedon op Noordereiland, inclusief:

a.       een programma van eisen met en zonder Popfront;

b.       een planning in afstemming met de verdere (woningbouw)ontwikkeling en sanering van deelgebied de Bolwerken op Noordereiland

c.        de eventuele gevolgen van het onderzoek naar de parkeerbehoefte in het noordwestelijke deel van de stad en de invloed daarvan op de ontwikkeling van Noordereiland;

d.       een nadere uitwerking van kosten en risico’s.  

 

 

 

Toelichting op het voorstel

 

Inleiding

Aansluitend op de ingezette koers uit de vorige bestuursperiode staat in het huidige collegeprogramma dat we doorgaan met de ontwikkeling van Hedon. Bij de besluitvorming wordt rekening gehouden met kansen voor bredere ruimtelijke en financiële ontwikkelingen en synergie met andere voorzieningen.
 

In december ’09 heeft de gemeenteraad het programma van eisen voor een nieuw poppodium vastgesteld, plus een richtbedrag (€12,7 miljoen) voor de nieuwbouw ervan. De raad vindt zowel de locatie Noordereiland als Burgemeester Drijbersingel geschikt. Voordat het bestuur definitief een keuze maakt, is daarom meer inzicht gevraagd in de stedenbouwkundige en architectonische inpassing van Hedon en dienden de opbrengstmogelijkheden van beide locaties vergeleken te worden. Ook is invulling gevraagd van de financiële PM-posten uit het locatieonderzoek en is meer overleg gevraagd met de buurtbewoners. Bovendien is meer zicht gevraagd op de financieringsmogelijkheden van vooral cofinanciering (en/of de ruimte die vrijkomt voor nieuw beleid uit de gemeentelijke bezuinigingsoperatie). Verder is aan de hand van een motie aandacht gevraagd voor de herhuisvesting van Popfront, als medehuurder van het huidige gebouw van Hedon.

De raad heeft aangegeven in 2011-2014 te willen besluiten over de definitieve locatiekeuze en over de financiële en incidentele lasten.

 

Naar aanleiding van dat raadsbesluit is de afgelopen maanden onderzocht welke (woon)programma’s op beide locaties kunnen worden gerealiseerd met en zonder Hedon en wat de bijbehorende financiële consequenties zijn. Om meer inzicht te krijgen in de mogelijke stedenbouwkundige en architectonische inpassingen is referentiestudie gedaan naar recent gebouwde poppodia en zijn schetsen gemaakt en besproken met de omwonenden en belanghebbenden. Medio mei zijn hiervoor informatieavonden georganiseerd.

Gedurende het onderzoek is ook nog gekeken naar mogelijkheden in de Spoorzone, in relatie tot de mogelijk in te zetten provinciale middelen in dit gebied en de mogelijke samenwerking met andere culturele partners. Dit is nu geen optie.

Verschillende mogelijkheden van (co)financiering zijn nogmaals bekeken. Met het bestuur van Popfront zijn hun herhuisvestingmogelijkheden besproken. In het bijgevoegde onderzoeksrapport (bijlage I) zijn alle uitkomsten en resultaten beschreven.

 

Beoogd effect

Een locatiekeuze maken voor de nieuwbouw van een groter poppodium.

Een groter poppodium versterkt de sociaal-culturele infrastructuur binnen de gemeente Zwolle, door uitbreiding en verbreding van de programmering naar grote (inter)nationale acts, dance events en verhuurmogelijkheden van de nieuwe zalen. Ook kan het beoogde poppodium bijdragen aan het vergroten van de tevredenheid over jongerenvoorzieningen en de profilering van Zwolle als cultuurstad.

 

Argumenten

  

2         Noordereiland scoort na vergelijkend onderzoek beter  

 

2.1  Verkenning Noordereiland

Het grootste voordeel van Hedon op deze locatie blijft de aansluiting op de sociaal culturele structuur in de omgeving, ofwel de clustering van Hedon met andere (culturele) functies in de binnenstad. Aan dit afwegingscriterium werd in de raadsbesprekingen eind 2009 grote waarde gehecht. De situering van Hedon naast De Spiegel en aan het Spinhuisplein versterkt de herkenbaarheid en de levendigheid van dit gebied. Meer mensen zullen deze plek in de stad ontdekken en gebruiken. De directies van Hedon en De Spiegel hebben een onderbouwing geschreven bij het synergievoordeel dat ontstaat als Hedon bij de Spiegel wordt gebouwd. Dit leidt in harde euro’s minimaal tot een structurele besparing op de exploitatie van 100.000,= per jaar.

Onder invloed van de economische crisis en de beperkte afzetmogelijkheden van appartementen en dure woningen, is verkend hoe de bolwerken (het huidige parkeerdek) anders kunnen worden ontwikkeld, met en zonder Hedon. De nieuwe programmatische en stedenbouwkundige verkenning wijst uit dat er verschillende manieren zijn om Hedon ook ruimtelijk goed in te passen. Drie varianten/posities zijn geschetst, van deels gekoppelde bouw met de Spiegel tot aan een solitair gebouw tegenover het Spinhuis. Tijdens de informatieavond sprak een aantal bezoekers de voorkeur uit voor de meest noordelijke positie, naast de Spiegel. Stedenbouwkundig gezien heeft deze variant ook de voorkeur.

Er lijkt geen weerstand te zijn tegen de bouw van Hedon op zich, wel is er zorg over de beheersing van de parkeerdruk en de grote(re) bezoekersstroom. Gepleit is voor behoud van de parkeerfunctie in dit gebied. Ook stellen bewoners vragen over het effect van het nieuwe pand op hun eigen woongenot (uitzicht, plek vergunninghouders binnen het gebied etc.).

Het aanvullende negatieve effect van de realisatie van Hedon binnen dit programma is 6,3 ton. Tegenover dit negatieve effect van 6,3 ton staat de structurele besparing op de exploitatie (synergievoordeel) van 1 ton per jaar. Gecombineerd leidt dit tot een positiever financieel resultaat dan het resultaat op de Burg. Drijbersingel.

Voor het afwegingskader betekent dit dat Noordereiland beter scoort dan de Burg. Drijbersingel op de aspecten ‘aansluiting op de sociaal culturele structuur in de omgeving’ en ‘financiën’. Nu Hedon binnen de nieuwe verkenning ruimtelijk en stedenbouwkundig goed inpasbaar is, wordt de score op dit aspect gelijk getrokken.

 

2.2    Verkenning Burgemeester Drijbersingel

Voor de Burgemeester Drijbersingel is ook een programmatische en stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd, met en zonder Hedon. Er is een schets gemaakt voor de inpassing op de hoek van de Rembrandtlaan en de singel (plek van de huidige parkeerplaats). Dit was een wens van omwonenden tijdens de informatieavond in oktober 2009. Dit is nu mogelijk geworden omdat uit referentieonderzoek blijkt dat volstaan kan worden met een  kleinere footprint/grondoppervlakte dan waar we in 2009 op basis van het programma van eisen vanuit gingen.

De situering op de Bonjourlocatie is niet verder uitgewerkt, omdat in die situatie reststroken ontstaan aan beide zijden van het gebouw die lastig te ontwikkelen lijken, ook omdat de openbare parkeerplaatsen gehandhaafd dienen te blijven. Het woningbouwprogramma is op deze locatie verhoudingsgewijs iets goedkoper dan op Noordereiland. Ontwikkeling van het gebied inclusief Hedon heeft een positief effect van 7 ton ten opzichte van de ontwikkeling van het gebied met alleen woningbouw. (+ 2 ton ten opzichte van - 5 ton) Bij de ontwikkeling van alleen woningbouw (zonder Hedon) in het gebied is net als op Noordereiland uitgegaan van gebouwd parkeren. Bij de combinatie van de nieuwbouw van Hedon met woningbouw is uitgegaan van parkeren op maaiveld net als in de rest van de buurt. Dat is nodig omdat op die manier het verkeer voor laden en lossen aan kan rijden vanaf de Burg. Drijbersingel. Het is onwenselijk en onveilig om dat te laten gebeuren vanuit de woonbuurt (vanaf de Rembrandtlaan). Gebouwd parkeren is grofweg een factor 5 duurder dan parkeren op maaiveld. Dat verklaart het grootste deel van het verschil in de financiële resultaten.

Tegen de nieuwbouw van Hedon op zich is weinig weerstand. Wel willen de omwonenden van de Burg. Drijbersingel graag actief deel uit blijven maken van de toekomstige inrichting van het gebied. Behoud van het aanwezige groen en de speelvoorziening is voor deze bewoners erg belangrijk bij de verdere uitwerking. Zorgpunten voor deze buurt zijn ook de beheersing van de parkeerdruk en de grote(re) bezoekersstroom. Ook stellen bewoners vragen over het effect van het nieuwe pand op hun eigen woongenot (hoogte, evt. waardevermindering etc.) Kijkend naar de afwegingscriteria scoort deze locatie alleen op het aspect bereikbaarheid iets beter dan Nooordereiland.

 

Conclusie verkenningen

Het voorstel van december 2009 en het raadsbesluit dat daarop volgde waren gebaseerd op een locatieonderzoek, waarbij de (toen nog drie) locaties zijn beoordeeld op acht afwegingscriteria; aansluiting op de sociaal culturele omgeving, sociale veiligheid, bereikbaarheid, ruimtelijke aspecten, financiën, tijd, bestemmingsplanprocedure en passendheid binnen de bestaande gebiedsontwikkeling. Door het aanvullende onderzoek wijzigt een aantal van die scores, waardoor de locatie Noordereiland nu als meest geschikt naar voren komt.

 

3         Voor een verantwoorde afweging zijn uitkomsten van andere onderzoeken nodig

(a)           Voor duidelijkheid over de (financiële) gevolgen van de mogelijke keuzes in de herhuisvesting van Popfront is meer tijd nodig. In de beschikbare tijd zijn meerdere gesprekken gevoerd met het bestuur van Popfront. De gemeente heeft Popfront verzocht om voor medio april een programma van eisen te maken en door te rekenen. Dat is helaas niet tijdig gebeurd. Wel heeft het bestuur aangegeven mee te willen verhuizen, maar dan met meer ruimte en behoud van eigen ingang, ruimtes en identiteit. Indien nodig kan Popfront volgens eigen zeggen zelf (andere) nieuwe huisvesting realiseren. Door meer tijd te nemen voor een definitief besluit, kan de Gemeente Zwolle in overleg met Popfront de herhuisvestingmogelijkheden verder onderzoeken en doorrekenen, zodat de raad hierover gelijktijdig kan beslissen.

 

(b)           In het collegeprogramma is vastgelegd dat er een onderzoek wordt uitgevoerd naar de parkeerbehoefte in het noordwestelijke deel van de stad. Als die vraag positief beantwoord wordt, raakt dat de beide onderzoekslocaties van Hedon direct. De nu in onderzoek zijnde locaties zijn immers de enige locaties waar op korte termijn (binnen een aantal jaren) ruimte is. Het parkeeronderzoek is nu nog in de verkenningsfase.

 

(c)            Op zich is deelsanering voor de bouw van Hedon mogelijk, vooruitlopend op de ontwikkeling van de rest van het gebied. Het is op dit moment echter met name voor de locatie Noordereiland nog onduidelijk welke planning mogelijk is voor realisatie (van het hele gebied) en welke gevolgen dit heeft voor de totale sanering en de rijkssubsidie voor de sanering. Ook een eventuele parkeervoorziening in dit gebied betekent iets voor de manier van saneren. Zeker bij een eventuele combinatie van Hedon met parkeren is deze vraag relevant voor de verdere uitwerking en wellicht ook de locatiekeuze.

Over eventuele realisatie van de nu gedane programmatische en stedenbouwkundige verkenning vindt aparte besluitvorming plaats vanuit het project Noordereiland. Dit moet vervolgens uitgewerkt worden in een nieuw stedenbouwkundig plan. Dat plan wordt uiteraard ook weer beďnvloed door een eventuele parkeervoorziening in het gebied. Van daaruit kan een definitief saneringsplan worden opgesteld.

 

(d)           Om bovengenoemde redenen is het aan te bevelen de tijd te nemen om in de komende maanden deze zaken nader te onderzoeken en de uitkomsten daarvan te betrekken bij de definitieve locatiekeuze en financiering van Hedon eind 2010.

 

 

Risico’s

 

2         Afboeken hoge boekwaarde huidig gebouw Hedon en Popfront is risico voor beide locaties

Op de Burgemeester Drijbersingel komt een plek vrij waar nu nog geen rekening mee is gehouden in het kader van de stedelijke woningbouwprogrammering van Zwolle. Zowel vanuit de markt als uit financiële overwegingen zullen hierin keuzes moeten worden gemaakt.

Wanneer op de Burg. Drijbersingel alleen woningbouw (zonder Hedon) wordt ontwikkeld, leidt dat op dit moment tot een negatief resultaat van 0,5 miljoen.

Indien deze locatie niet op korte termijn wordt herontwikkeld, kan de huidige boekwaarde van € 1,2 miljoen niet deels terugverdiend worden, waardoor deze volledig moet worden afgeboekt. Toekomstige opbrengsten kunnen namelijk nog niet worden ingeboekt.

Als Hedon solitair wordt ontwikkeld (zonder woningbouw) leidt dit - uitgaande van de huidige boekwaarde - tot een incidenteel verlies van € 1,9 miljoen.

 

Als Hedon op Noordereiland komt en Popfront (mee)verhuist, komt het huidige pand leeg te staan. Als geen andere huurder wordt gevonden zolang het gebied nog niet wordt ontwikkeld, leidt minimaal dit tot derving van huurinkomsten. Als de Burg. Drijbersingel wordt herontwikkeld, leidt dat op dit moment tot een negatief resultaat van 0,5 miljoen. Indien er geen herontwikkeling plaatsvindt en de boekwaarde in een keer wordt afgeschreven, is sprake van een incidenteel verlies van € 1,2 miljoen. Dit verkleint het financieel positievere resultaat t.o.v. de Burg. Drijbersingel aanzienlijk. In deze vergelijking staat de structurele besparing op de exploitatie (synergievoordeel Hedon – De Spiegel) van 0,1 miljoen gelijk aan een netto contante waarde van circa 2 miljoen.

N.b.: Het moment van herontwikkeling bepaalt de uiteindelijke/daadwerkelijke hoogte van de incidentele verliezen. In de berekeningen is uitgegaan van de huidige boekwaarde. De hoogte van de boekwaarde neemt jaarlijks af door afschrijving.

 

2.1                Nieuwe verkenning heeft negatieve gevolgen voor de grondexploitatie Noordereiland

Doorrekening van de nieuwe programmatische en stedenbouwkundige verkenning van de Bolwerken op Noordereiland leidt tot een negatief deelresultaat van 3 miljoen (zonder Hedon) en 3,6 miljoen (met Hedon). In de (nog vast te stellen) MPV 2010 laat de totale grondexploitatie van Noordereiland een overschot zien van 1,2 miljoen. Bij verwerking van het negatieve deelresultaat komt het tekort voor de totale grondexploitatie uit op een bedrag tussen de 1,8 miljoen (zonder Hedon) en 2,4 miljoen (met Hedon). Verder detaillering van de verkenning kan het resultaat nog positief of negatief beďnvloeden. Deze resultaten zijn vooralsnog slechts doorgerekend ten behoeve van het locatieonderzoek Hedon. Hierover heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden.

 

Financiën

Op basis van het aanvullende onderzoek, komt het investeringsbedrag voor beide locaties uit op 11,9 miljoen. Bij opname in de meerjarenbegroting vertaalt deze investering zich naar een jaarlijks/structureel bedrag van

1.056.000. Dit is inclusief de exploitatieverhoging. Op Noordereiland ligt dit bedrag 1 ton lager (na een aanloopperiode van een paar jaar). Dat komt door de beoogde synergiewerking van Hedon met De Spiegel.

Voor de dekking van het totale investeringsbedrag is eenmalig 1 miljoen dekking (gemeente en provincie). Deze is meegenomen in de berekening van de jaarlijkse lasten. De enige substantiële cofinanciersmogelijkheid lijkt te zitten in een van de grote cofinancieringsprojecten waarover de gemeente in gesprek is met de provincie. Eind 2010 is meer duidelijkheid over eventuele ruimte voor nieuw beleid vanuit de gemeentelijke bezuinigingsoperatie. Bij de behandeling van de perspectiefnota (PPN) 2010 voert de raad hier een kaderstellende discussie over.

 

De raad heeft in december 2009 een richtbedrag vastgesteld voor de nieuwbouw van Hedon, ad. 12,7 miljoen.

Het investeringsbedrag is nu lager geworden omdat gerekend is met een kleinere footprint van het gebouw en door het meenemen van de locatiegebonden kosten in de haalbaarheidsberekeningen.

Referentieonderzoek heeft uitgewezen dat bij een slimme en efficiënte indeling van het gebouw de footprint van het gebouw (de benodigde grondoppervlakte) kleiner kan zijn dan was aangenomen op basis van het programma van eisen. Eerder was uitgegaan van een footprint van minimaal 3100 m2; volstaan kan worden met een footprint van circa 2000 m2. De buitenruimte van 2500 m2 is ongewijzigd. In de haalbaarheidsberekeningen is dus uitgegaan van een totale grondoppervlakte van 4500 m2.

In 2009 was voor de Burg. Drijbersingel geen grondexploitatie of haalbaarheidsanalyse gemaakt. Nu is een vergelijking gemaakt van opbrengtspotenties op beide locaties. In dergelijke haalbaarheidsberekeningen worden alle locatiegebonden kosten en opbrengsten meegenomen, zoals sloopkosten, archeologisch onderzoek, bouwrijp maken e.d.

 

Geadviseerd wordt het richtbedrag uit 2009 van 12,7 miljoen te handhaven tot aan de definitieve besluitvorming over de locatie en financiering, tot ook de nader te onderzoeken zaken (parkeren, sanering en herhuisvesting Popfront) zijn uitgekristalliseerd.

 

Communicatie

De gemeenteraad heeft in december 2009 het belang benadrukt van het betrekken van de buurtbewoners en eventuele andere belanghebbenden bij het proces van de locatiekeuze. Het college van B&W onderstreept dat belang. Door de tussenliggende verkiezingsperiode en de harde deadline waren er niet veel overlegmogelijkheden. Deze zijn wel zo goed mogelijk benut, door in mei twee informatieavonden te organiseren voor de twee buurten. Tevens heeft de projectwethouder het collegebesluit aan de buurten toegelicht.

Uiteraard blijven de omwonenden en belanghebbenden van Noordereiland betrokken bij de verdere planvorming en uitwerking.

 

Vervolg

Over een half jaar volgt een integraal advies voor de locatie en de financiering. Op basis daarvan kan de raad eind 2010 een definitief besluit nemen.

Plan- en besluitvorming over de verdere ontwikkeling van beide locaties (het geheel) vindt plaats vanuit de projecten Dieze en Noordereiland.

De volgende stap in het proces is het maken van een stedenbouwkundig plan.

 

Openbaarheid

Openbaar, met uitzondering van een aanvullende vertrouwelijke risicoparagraaf.

 

 

Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

 

 

de burgemeester, H.J. Meijer

 

 

de secretaris, O. Dijkstra

 


Besluit

 

Jaargang                 2010.099

Nummer                   OW1005-0384

Onderwerp               Locatieonderzoek nieuwbouw Hedon 

 

 

 

 

De raad van de gemeente Zwolle;

 

 

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders, d.d. 1 juni 2010;

 

 

besluit:

 

 

1)       Kennis te nemen van de uitkomsten van het vergelijkende locatieonderzoek Hedon, zoals verwoord in het onderzoeksrapport “Locatieonderzoek Hedon, Vergelijking nieuwbouw op Noordereiland of aan de Burgemeester Drijbersingel”.

2)       Op basis van de locatieonderzoeken 2009 en 2010 de voorkeur uit te spreken voor nieuwbouw van Hedon op Noordereiland.

3)       Te starten met een vervolgonderzoek voor de inpassing van Hedon op Noordereiland, inclusief:

a)       een programma van eisen met en zonder Popfront;

b)       een planning in afstemming met de verdere (woningbouw)ontwikkeling en sanering van deelgebied de Bolwerken op Noordereiland

c)       de eventuele gevolgen van het onderzoek naar de parkeerbehoefte in het noordwestelijke deel van de stad en de invloed daarvan op de ontwikkeling van Noordereiland;

d)       een nadere uitwerking van kosten en risico’s. 

 

 

Aldus besloten in de openbare vergadering van 5 juli 2010,

 

 

de voorzitter,

 

 

de griffier,

 

 

Afschrift:

OWP/ Patricia Gerrits